Cashflow-Rechner für Kapitalanleger
by @immo.cousins
Steueroptimierter Vermögensaufbau mit Immobilien – trag deine Zahlen ein und leg direkt los!
Jetzt berechnen ↓Warum dieser Rechner für deine Kaufentscheidung entscheidend ist
Die meisten Kaufentscheidungen bei Immobilien als Kapitalanlage werden nach Bauchgefühl getroffen: Kaufpreisfaktor über den Daumen gepeilt, Finanzierung grob geschätzt, Steuervorteile komplett ignoriert. Das Ergebnis – Investoren zahlen zu viel oder lassen Objekte liegen, die sich eigentlich rechnen. Dieser Rechner zeigt dir in wenigen Minuten, was am Ende wirklich übrig bleibt – Monat für Monat, vor UND nach Steuern. Denn genau die Steueroptimierung (AfA, Zinsabzug, Grenzsteuersatz) entscheidet oft darüber, ob eine Immobilie ein Verlustgeschäft oder ein cleverer Baustein für deinen Vermögensaufbau ist. Trag unten deine Zahlen ein – und triff deine nächste Kaufentscheidung mit echten Zahlen statt Bauchgefühl.
Dein Ergebnis
01 Objektdaten
Optional – dient nur als Notiz und fließt nicht in die Berechnung ein.
02 Anschaffungsnebenkosten
Anteil vom Kaufpreis
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Anteil vom Kaufpreis
—
Anteil vom Kaufpreis
—
Optional: z. B. Küche, Elektrik, Renovierung direkt nach Kauf.
03 Finanzierung
Annahme: Dein Eigenkapital deckt die Anschaffungsnebenkosten (Courtage, Notar, Grunderwerbsteuer) ab. Die zusätzlichen Kosten (Sanierung o. Ä.) werden standardmäßig über das Fremdkapital mitfinanziert.
Automatisch: deckt die Anschaffungsnebenkosten ab.
04 Laufende Einnahmen & Kosten
Instandhaltungsrücklage & Mietausfallwagnis stehen per Default auf 0 – Instandhaltung steckt üblicherweise schon in den nicht umlegbaren Nebenkosten (zusammen mit der Verwaltergebühr), und in A-Lagen ist Mietausfall selten ein Thema. Passe beides an, wenn deine Lage/dein Objekt es nötig macht.
pro m² und Monat
der Monatskaltmiete
Übersicht der laufenden Positionen
Nur zur Info – fließt nicht in den Cashflow ein, da die umlegbaren Kosten der Mieter trägt.
05 Steuerliche Berechnung
06 Cashflow
07 Break-even-Analyse
Ab welchem Wert wäre dein Cashflow nach Steuern bei 0 €?
Zahlen stehen – schauen wir gemeinsam drauf?
45 Minuten, kostenfrei und unverbindlich: Wir gehen dein Objekt zusammen durch – Finanzierung, Steuerhebel und ob der Kaufpreis wirklich trägt.
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Hinweise zu den Annahmen
- Das Hausgeld gesamt ist eine reine Info-Angabe. In den Cashflow fließt nur der nicht umlegbare Anteil ein – die umlegbaren Kosten trägt der Mieter.
- Die Tilgung mindert den Cashflow, ist aber kein steuerlicher Aufwand – sie ist Vermögensaufbau, keine Kosten.
- Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil vom Kaufpreis inkl. Nebenkosten.
- Bruttorendite und Kaufpreis-Faktor beziehen sich auf den Kaufpreis exkl. Nebenkosten.
- Gerechnet wird mit konstanten Werten – keine Mietsteigerung, keine Zinsbindung, kein Tilgungsplan, keine Wertsteigerung.
- Es werden keine Daten an einen Server gesendet – kein Tracking, keine Cookies, keine Analyse. Gespeichert wird nur, wenn du oben „Eingaben auf diesem Gerät merken" aktivierst; die Werte bleiben dann ausschließlich in deinem Browser.
Dieses Tool dient der ersten Orientierung und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung.